“Zagraniczne fundusze wykupują mieszkania w Polsce!” – to hasło, które od jakichś dwóch lata coraz częściej pojawia się w dyskusjach o rynku nieruchomości. W tym artykule przyjrzymy się, ile jest w nim prawdy oraz zobaczymy jakie posunięcia w związku z aktywnością takich funduszy planuje rząd.
Dlaczego fundusze inwestują w mieszkania?
Fundusze to podmioty, których zadaniem jest zainwestowanie posiadanych środków tak, aby nie tylko zabezpieczyć je przed stratą wartości, ale też wypracować na nich zysk. Jednym z najbardziej aktywnych typów funduszy na rynku nieruchomości są fundusze emerytalne. Są to podmioty zagraniczne, np. norweskie, które szukają miejsc, gdzie można korzystnie zainwestować pieniądze odkładane na emeryturę. Mieszkania są kupowane zarówno ze względu na to, że zyskują na wartości (więc w razie sprzedaży dadzą dobry zwrot), ale też można je wynajmować i generować dodatkowy dochód. Ten drugi sposób zarabiania sprawia, że fundusze są często powiązane z sektorem PRS (Private Rented Sector), w Polsce określanym jako sektor najmu instytucjonalnego.
Fundusze a najem instytucjonalny
Najem instytucjonalny jest specjalnym typem najmu, regulowanym dedykowanymi przepisami. Lepiej zabezpiecza on interesy wynajmującego oraz pozwala działać w tym segmencie większym podmiotom, posiadającym spory zasób mieszkaniowy. Posiadanie takiego zasobu sprawia też, że sektor PRS może zaoferować atrakcyjniejsze czynsze oraz wyższy standard obsługi, ponieważ są to podmioty zajmujące się tym profesjonalnie. Ten argument często pojawia się w dyskusjach na ten temat – zwolennicy PRS uważają, że fundusze ucywilizowałyby polski rynek najmu, usuwając z niego nieprofesjonalnych landlordów o bardzo niskim standardzie oferowanych lokali i obsługi.
Jak aktywność funduszy może wpłynąć na rynek nieruchomości?
O pierwszym aspekcie już napisaliśmy – część ekspertów uważa, iż wpływ na rynek najmu byłby bardzo pozytywny i doprowadziłby nie tylko do podniesienia standardów, ale też obniżenia stawek. Jednak nie można zapominać o tym, że fundusze i inne podmioty działające w segmencie PRS generują dodatkowy popyt na mieszkania. Jeśli skala ich działalności urośnie, mogą zacząć realnie wpływać na cenę metra kwadratowego mieszkania. Czy taki problem sam się wyreguluje, ponieważ za wysokie ceny sprawią, że fundusze poszukają innych rynku? Nie do końca tak jest. Dach nad głową jest czymś, co każdy musi sobie zapewnić. Dlatego nawet jeśli będzie bardzo drogo, to mieszkać gdzieś trzeba. Ludzi nie będzie stać na własne M, a jedynie na najem. Przy takim układzie podmioty PRS będą mogły dyktować czynsze najmu, a jednocześnie kupując mieszkania po zawyżonych stawkach, niemal zmonopolizują popyt. Takie mechanizmy obserwowane są chociażby w Niemczech, gdzie rząd boryka się z problmeme kontrolowania rynku przez podmioty PRS.
Co zrobi nasz rząd?
Rząd najwyraźniej usłyszał niepokoje dotyczące rozwoju sektora najmu instytucjonalnego oraz rosnącej skali zakupów pakietowych dokonywanych przez fundusze inwestujące w mieszkania. Premier Morawiecki ostatnio zadeklarował wprowadzenie dodatkowego podatku dla podmiotów, które kupują mieszkania hurtowo. Nie jest jeszcze znana dokładna konstrukcje regulujących to przepisów ani ewentualny termin wprowadzenia zmian. Prawdopodobnie Morawiecki zareagował w ten sposób na informacje o dużym zakupie pakietowym mieszkań na warszawskim rynku – szwedzki fundusz Heimstaden Bostad w dwóch etapach nabył od Marvipolu 400 mieszkań na Mokotowie. Czy jest to już skala zakupów, która może zmieniać rynek? Na pewno taka transakcja jest ratunkiem dla deweloperów od kilku miesięcy borykających się z gwałtownie spadającą sprzedażą. Przy braku klientów byliby zmuszeni do kuszenia darmowymi dodatkami (typu garaż, miejsce postojowe, czy komórka lokatorska) lub obniżaniem cen. Jednak jeśli popyt zostanie podtrzymany przez fundusze, ceny nie spadną i po 2 latach szalonych wzrostów stawek za metr kwadratowy mieszkania nie nadejdzie tak wyczekiwana korekta w dół.
Z drugiej strony według ostatnich raportów w Polsce w posiadaniu funduszy jest 7,4 tysiąca lokali z ogólnej liczby 1,2 miliona. Jest to więc tak niewielka część, że nie powinna mieć dużego wpływu na ceny.
