Wnioski z danych z danych CBRE oraz REDNET Property Group potwierdzają to, o czym mówi się już od 2-3 miesięcy – rynek nieruchomości stygnie w błyskawicznym tempie. Przy czym zachowana jest specyfika tej dekoniunktury, ponieważ obserwujemy coraz niższy popyt, ale też coraz niższą podaż w segmencie sprzedaży mieszkań, a jednocześnie rynek wynajmu przeżywa rozkwit. Co za to odpowiada i jakie są perspektywy na najbliższą przyszłość – na te pytania postaramy się odpowiedzieć w poniższym artykule.
CBRE oraz REDNET Property Group deklarują, że wyniki sprzedaży w I kwartale 2022 były wyraźnie niższe – spadły aż o 2 tysiące lokali w porównaniu do średniej kwartalnej sprzedaży z ostatnich 5 lat. Jeśli chodzi o porównania z konkretnym okresem, to gorzej było ostatnio w II kwartale 2020, czyli gdy w sprzedaży nastąpiło covidowe wyhamowanie.
Przypomnijmy, że wtedy o zmianie koniunktury zadecydowały głównie dwa czynniki: niepewność kupujących co do najbliższej przyszłości oraz fizyczna niemożliwość obejrzenia lokalu oraz sfinalizowania transakcji (twardy lockdown). Ówczesne hamowanie okazało się zjawiskiem przejściowym i później przyszło odbicie oraz czas rekordowego popytu wraz z ciągłym wzrostem cen.
Tym razem sytuacja wygląda inaczej, ponieważ kupujących z rynku usunął brak pieniędzy. A konkretnie – brak dostępnego kredytu. W minionych latach przyzwyczailiśmy się do bardzo niskich stóp procentowych i bardzo niskiego oprocentowania pożyczek. Dzięki temu również nasza zdolność kredytowa była wyliczana przez banki niezwykle optymistycznie. To sprawiło, iż na rynek mieszkaniowy trafiały rekordowe ilości pieniądza. Jednak sytuacja uległa zmianie. Stopy procentowe wciąż rosną, zaciągnięte kredyty robią się na tyle drogie w obsłudze, że comiesięczna rata zaczyna destabilizować wiele domowych budżetów, a zdolność kredytowa względem połowy 2021 spadła już nawet o połowę. Duży wpływ na to ma także aktualizacja rekomendacji KNF – Komisja nakazała bankom, aby bardziej realistycznie patrzyły na koszty życia potencjalnych kredytobiorców, co zapewne ma wiele wspólnego z prognozami inflacji na najbliższe dwa lata. Rekomendacja KNF oraz decyzje RPP sprawiły, iż pieniądz odpłynął z rynku nieruchomości.
Zapaść w popycie jest wyraźna. Jednak co istotne – spada też podaż. Ofert mieszkań na sprzedaż jest niewiele. Wygląda więc na to, iż może czekać nast okres stagnacji. Jednak tutaj kluczową rolę ma szansę odegrać inny czynnik. Agresja Rosji na Ukrainę spowodowała falę uchodźców przekraczających naszą wschodnią granicę. Szukają u nas bezpiecznego schronienia i potrzebują dachu nad głową. Z tego względu rynek najmu, poturbowany po okresie pandemii, obecnie przeżywa bardzo dynamiczny powrót do formy. Nie wiadomo jeszcze, jak trwały będzie to trend, ponieważ Ukraińcy chętnie wracają z powrotem do siebie, tak szybko, jak w ich rodzinnej okolicy sytuacja chociaż trochę się ustabilizuje. Znamienne jest to, że już około miliona wojennych uchodźców uzyskało polski PESEL, więc można się spodziewać, iż spora część z nich zostanie tu na dłużej.
Najem ma szansę utrzymać mieszkaniówkę na powierzchni. Kreuje zapotrzebowanie na nowe lokale i sprawia, iż inwestowanie w mieszkania nadal może być opłacalne. Sytuację komplikuje jednak gwałtowny wzrost cen robocizny i materiałów. Wykonawstwo jest na tyle drogie, że deweloperzy deklarują brak możliwości schodzenia z ceny. Czego więc możemy się spodziewać na rynku pierwotnym? Prawdopodobnie niebawem pojawią się promocje – nie cenowe, ale polegające na dorzucaniu do mieszkania dodatkowych wartości, jak np. darmowej komórki lokatorskiej lub miejsca parkingowego. Poza tym deweloperzy zapewne poszukają klientów wśród inwestorów instytucjonalnych oraz sami spróbują wejść na rynek wynajmu instytucjonalnego. Takie posunięcia pozwoliłyby im częściowo utrzymać popyt oraz stworzyć alternatywne źródło kapitalizowania inwestycji, poprzez wkroczenie do segmentu PRC.
