Jednym z elementów hossy na rynku nieruchomości w roku 2019 i na początku 2020 był wciąż rozwijający się rynek najmu. Wraz z początkiem pandemii zniknęło kilka kluczowych czynników napędzających popyt na wynajem mieszkań. Obecnie, już od kilku miesięcy, notowane są spadki stawek, jakie trzeba zapłacić za najem.
Poniższy artykuł głównie opiera się na raporcie Expandera i Rentier.io. Przeanalizowano w nim niemal 27 tysięcy ofert mieszkań na wynajem oraz prawie 49 tysięcy ofert mieszkań na sprzedaż, z okresu od 1 do 31 maja.
Analizie poddano rynek wynajmu mieszkań w 15 głównych miastach Polski. W 11 z nich zanotowano spadki stawek. Zmiany te mieściły się w zakresie od -9% (Częstochowa) do -1% (Katowice). W rozbiciu na poszczególne miasta wyglądało to tak (pierwsza wartość to zmiana w porównaniu do lutego 2020, druga wartość to zmiana w porównaniu do maja 2019):
- Białystok: -2%, 1%
- Bydgoszcz: -6%, -2%
- Częstochowa: -9%, -10%
- Gdańsk: -4%, -1%
- Gdynia: 0%, 6%
- Katowice: -1%, 9%
- Kraków: -4%, 5%
- Lublin: -5%, 4%
- Łódź: 0%, 5%
- Poznań: -3%, 3%
- Sosnowiec: 0, 8%
- Szczecin: -4%, 6%
- Toruń: 7%, 21%
- Warszawa: -6%, 3%
- Wrocław: -7%, 2%
Co powoduje spadek stawek najmu mieszkań?
Wśród kluczowych czynników wpływających na pojawianie się tendencji spadkowych wymienia się załamanie na rynku najmu studenckiego. Wprowadzenie zdalnych form edukacji w trakcie pandemii spowodowało exodus żaków z ośrodków akademickich do swoich rodzinnych miejscowości. Jeżeli we wrześnie trend ten się nie odwróci, może to oznaczać początek załamania w tym segmencie rynku. Tym bardziej, że to właśnie wtedy będą się kończyły, udzielane przez banki w ramach koronawirusowej pomocy, wakacje kredytowe – ponownie ruszy spłata kredytów i ci inwestorzy, którzy nabyli lokale za kredyt mogą zostać zmuszeni do sprzedania nieruchomości.
Również istotne jest ograniczenie podróży służbowych. Były one jednym z kluczowych czynników dla popytu na najem krótkoterminowy. Do tego doszło załamanie w turystyce, również uderzające w ten segment. Jednak, co ciekawe, ograniczenie ruchu zagranicznego sprawiło, iż obecnie turystyka w obrębie kraju zyskuje na popularności i najem krótkoterminowy w najpopularniejszych miastach zaczyna szybko odzyskiwać przedkryzysową popularność.
Na niekorzyść rynku najmu działają również niskie stopy procentowe. W chwili obecnej bardziej kalkuluje się kupienie mieszkania na kredyt niż opłacanie najmu. Ciężko powiedzieć, jak długo utrzyma się taki trend. Póki co Rada Polityki Pieniężnej nie zapowiada podwyżki stóp, a ostatnio obniżyła je po raz kolejny do rekordowo niskiego poziomu. Ten czynnik jest jednak częściowo równoważony przez mniejszą dostępność kredytu hipotecznego. W obliczu wywołanych przez pandemię zawirowań gospodarczych banki stały się ostrożniejsze. Wymagają większego wkładu własnego oraz kwestionują stabilność źródeł dochodu dotychczas uznawanych za wystarczające (np. problemy mają osoby czerpiące dochód z działalności gospodarczej, szczególnie w branżach oznaczanych przez banki jako ryzykowne).
Odpływ chętnych na wynajem nasilił się też przez zmniejszenie liczby Ukraińców pracujących w Polsce. Spora ich część w trakcie pandemii wróciła do swojego kraju. Istnieje ryzyko, iż po zmniejszeniu obostrzeń nie zdecydują się na powrót lub wybiorą inny cel emigracji zarobkowej, np. Niemcy.
Jak widać w grę wchodzi wiele czynników mogących w najbliższym czasie wpływać na stawki najmu mieszkań. Ciężko obecnie stwierdzić, które z nich przeważą. Na pewno można uznać, że kluczowe znaczenie będzie miało to, czy jesienią dojdzie do nawrotu epidemii i w jakim stopniu odbije się to na stanie gospodarki.
