Zazwyczaj, żeby zrozumieć sytuację na rynku nieruchomości mieszkalnych, wystarczy przyłożyć do niego prosty mechanizm – zależność między wielkością popytu i podaży, a cenami. Do tego dochodzi jeszcze kilka kluczowych czynników, takich jak chociażby dostępność kredytu. Jednak obecnie sytuacja nie jest tak przejrzysta. Mamy do czynienia z coraz mniejszym popytem, a mimo to ceny nie spadają. Zaskakuje to zarówno kupujących, jak i samych sprzedających. Co jest przyczyną takiego stanu rzeczy oraz w jakim kierunku może to pójść w najbliższych miesiącach? Na te pytania staramy się odpowiedzieć w poniższym artykule.
Dekoniunktura w mieszkaniówce stała się już faktem. Spadki sprzedaży notują zarówno biura sprzedaży deweloperów, jak i pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Ofert mieszkań na sprzedaż jest coraz więcej, a na znalezienie klienta trzeba czekać coraz dłużej. Jak podaje Metrohouse dla rynku Warszawskiego średni czas oczekiwania na transakcję po wystawieniu mieszkania na sprzedaż w 2021 wyniósł 94 dni, a w I kwartale 2022 już 129 dni. Będzie zaś gorzej, ponieważ na rynku ubywa pieniędzy.
Wbrew często krążącej opinii, że mieszkaniówka napędzana jest gotówką, to kredyt generuje największą część popytu. Wyjątkiem mogą być niektóre lokalizacje, wybierane głównie przez inwestorów. Jednak w pozostałych miejscach większość kupujących posiłkuje się pożyczką z banku. Jakie to ma znaczenie? Otóż od października 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej systematycznie podnosi wysokość stóp procentowych. Jest to narzędziem walki z inflacją. Póki co – nieskuteczny. Za to skutecznie podnoszącym koszt kredytów, ponieważ od wysokości stóp procentowych zależy wysokość wskaźnika WIBOR, ten zaś jest podstawą ustalania oprocentowania kredytów ze zmienną stopą procentową. W praktyce oznacza to, że decyzje RPP przełożyły się na wyższe comiesięczne raty kredytów oraz spadek zdolności kredytowej. Trend ten jest tak silny, że doszło do spektakularnego wręcz załamania rynku kredytów mieszkaniowych – liczba wniosków spadła o ponad 50% (dane BIK). Piszemy o wnioskach, więc można założyć, iż liczba udzielonych kredytów spadła jeszcze bardziej, ponieważ banki robią się niezwykle ostrożne. Ma na to wpływ nie tylko wysokość WIBOR-u, ale też zalecenie KNF, aby przy udzielaniu pożyczki zakładać dużo wyższe koszty życia niż miało to miejsce jeszcze niedawno.
Sytuacja wydaje się więc krytyczna – wskaźniki spadają tak gwałtownie, że można tu mówić nawet o “pęknięciu bańki”. Jednak póki co nie przekłada się to na ceny mieszkań, które nadal rosną lub, ewentualnie, zatrzymały się. Dlaczego?
Powody są różne, zależnie od tego, czy mówimy o rynku wtórnym, czy o rynku pierwotnym. Jeśli chodzi o rynek wtórny, to nikomu się nie spieszy, aby sprzedawać mieszkanie czy dom taniej, niż sobie założył. To są długofalowe plany finansowe, z których szybko się nie rezygnuje. Do tego galopująca inflacja sprawia, iż w ogóle sprzedawanie nieruchomości mija się z celem – co robić z gotówką, gdy z dnia na dzień traci ona na wartości?
W przypadku rynku pierwotnego mamy do czynienia z rosnącymi kosztami wykonawstwa. Drożeje wszystko – od materiałów budowlanych, przez paliwo i energię, po robociznę. To zaś oznacza, że “wyprodukowanie” nowej nieruchomości jest coraz droższe. W takiej sytuacji deweloperzy nie mogą sobie pozwolić na obniżanie cen metra kwadratowego, jeśli chcą zapewnić rentowność projektów. Czy z tego względu mieszkania nie będą tańsze? Tego nie wiadomo. Z jednej strony silne są czynniki działające w kierunku utrzymania cen. Z drugiej – kompletny brak popytu może wymusić na deweloperach wyprzedaż zasobów, w celu zachowania płynności finansowej. Niekoniecznie przełoży się to na ich bankructwo, ponieważ w ostatnich latach firmy te wypracowały pokaźne zyski, mają więc pewnie oszczędności, pozwalające im przetrwać trudniejszy czas. Na pewno w gorszej sytuacji będą małe podmioty, za to duże firmy deweloperskie postawią na przeczekanie, ewentualnie zaczną wprowadzać niewielkie promocje. Część ekspertów uważa, że ewentualne obniżki cen mogą się pojawić dopiero pod koniec roku.
