Otodom oraz Polityka Insight opublikowały badania wskazujące na mocne rozproszenie rynku najmu w Polsce. 86% właścicieli mieszkań posiada na wynajem tylko jedną taką inwestycję. Dodatkowo od lipca ubiegłego roku obserwuje się coraz silniejszą tendencję spadkową cen najmu, a 2% rocznej dynamiki wzrostu cen jest najniższym wynikiem od 2021 r. Zatem czy inwestowanie w mieszkania na wynajem jest jeszcze opłacalne?
Rynek najmu w Polsce przez ostatnie 5 lat był kształtowany przez między innymi pandemię, wojnę w Ukrainie, inflację oraz rekordową sprzedaż mieszkań stymulowaną przez Bezpieczny Kredyt 2%. Pandemia spowodowała, iż najemcy opuścili mieszkania i wrócili do swoich domów rodzinnych. Następnie w 2021 r. kiedy wszystko zaczęło wracać do normy, wybuch wojny w Ukrainie przyczynił się do kolejnej destabilizacji rynku. Nagły przypływ uchodźców spowodował spadek dostępności mieszkań na wynajem o 70% w przeciągu zaledwie kilku tygodni.
Jak sytuacja wygląda obecnie
W serwisie Otodom na koniec maja br. poszukując mieszkania na wynajem, można było wybierać z puli 26 tys. ogłoszeń. Choć jest to o tysiąc mniej w porównaniu do poprzedniego miesiąca, to wciąż było ich o kilkanaście procent więcej niż w antologicznym czasie przed rokiem. Natomiast patrząc w ujęciu długoterminowym, użytkownicy mogli wybierać spośród średnio 43 tys. ogłoszeń o wynajmie miesięcznie. Jest to 35-procentowy wzrost względem przeciętnej z 2022 r. (32 tys.), jednak wciąż o 13% mniej w porównaniu z okresem sprzed 3 lat i 18% mniej niż w 2020 r.
Według ekspertów zwiększająca się oferta mieszkań na wynajem ustabilizowała zainteresowanie potencjalnych najemców i w konsekwencji doprowadziła do unormowania się cen. Oferta mieszkań na wynajem stale rośnie, co może być spowodowane powrotem uchodźców lub migracjami, czy też zwalnianiem się mieszkań do tej pory wynajmowanych przez świeżo upieczonych nabywców nieruchomości, beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2%.
Czy sprzedaż mieszkań na wpływ na rynek najmu?
Według specjalistów istnieją dwa główne powiązania łączące rynek mieszkań własnościowych z komercyjnym rynkiem najmu. Otóż gdy ceny mieszkań rosną szybciej niż stawki czynszów, rośnie liczba najemców, co powoduje wzrost cen najmu. Z kolei gdy więcej osób kupuje mieszkania inwestycyjne pod wynajem, to wówczas rosną ceny mieszkań i z pewnym opóźnieniem, ale maleją ceny najmu, gdyż na rynku pojawia się więcej ofert, co teraz właśnie obserwujemy.
Kupowanie na wynajem – czy to się jeszcze opłaca?
Analitycy twierdzą, że zakup mieszkania pod wynajem będzie coraz mniej opłacalny finansowo, szczególnie w przypadku osób posiłkujących się kredytem hipotecznym. Natomiast bardzo prawdopodobne jest, że inwestycje takie i tak będą notowane na ryku, ale część z tych nieruchomości pozostanie pusta w oczekiwaniu na wzrost ich wartości. Z koli kolejny rządowy program może doprowadzić do skokowego wzrostu popytu i przez to cen, co spowoduje wypchnięcie młodych ludzi na rynek najmu. To zaś w połączeniu z ograniczonym napływem nowych mieszkań znów doprowadzi do niedoborów podaży.
