W rozmowie z portalem businessinsider.com.pl Dariusz Blocher, członek rady nadzorczej Budimexu, studził nastroje “spadkowiczów” – według niego nie ma co czekać na obniżanie się cen mieszkań, ponieważ do czegoś takiego nie dojdzie. Co prawda rynek czeka ciężki okres, jednak efektem tego na pewno nie będzie korekta stawek w dół. Czego zatem powinniśmy się spodziewać?
Rozmowa odbyła się na XXXI Forum Ekonomicznym w Karpaczu. Dariusz Blocher, który jest nie tylko członkiem rady nadzorczej Budimexu, ale też dyrektorem Grupy Ferrovial na Europę, podzielił się swoimi analizami i prognozami dla rynku mieszkaniowego w Polsce. Na wstępie zaznaczył, że obecnie tempo przedsprzedaży nowych lokali mieszkalnych rzeczywiście spadło drastycznie, jednak nie przełoży się to na trend obniżania cen. Liczba transakcji to jakieś 30% tego, co było dotychczas. Jak takie obniżenie popytu może nie odcisnąć się na stawkach transakcji na rynku pierwotnym?
Blocher wyjaśnia, że deweloperzy tak naprawdę nie mają zbyt dużego pola manewru, ponieważ koszty inwestycji są bardzo wysokie i wciąż rosną. Biznesmen ocenia, że koszt działki, budowy oraz wykończenia przekładaja się na finalny wydatek dewelopera w wysokości niemal 7 tys. zł za mkw mieszkania. Firmy pracują na marżach wynoszących powyżej 10%, jednak nie przekraczających 15%. Oznacza to, że można ewentualnie spodziewać się zmian cenników w zakresie wyznaczanym ewentualną rezygnacją z marży. I to nie całkowitą – według Blochera może to być około połowy tej marży. Nie jest to jednak prognoza trendu spadkowego, ponieważ korygowanie stawek w dół, jeśli już się pojawi, będzie dotyczyło jednostkowych przypadków. Będą to więc okazje cenowe, za którymi staną deweloperzy mający problem z płynnością finansową. Pozostali jednak nastawią się na przeczekanie niekorzystnego czasu. Powód już wymienialiśmy – koszty inwestycji rosną i obecna inflacja oraz prognozy pozwalają zgadywać, że taniej nie będzie.
Jak zaznacza Blocher, realia rynku przemawiają za tym, aby ceny nadal rosły. Ze względu na to, że polityka pieniężna (mająca na celu zdławienie inflacji) przełożyła się na skokowy wzrost poziomu stawki WIBOR, a tym samym doprowadziła do wyhamowania akcji kredytowej – rynek mieszkaniowy wpadł w problemy. Blocher zaznacza, że w lipcu, w ujęciu rok do roku, liczba przyznanych kredytów spadła o 63%. To istne tąpnięcie, jednak gdy piszemy ten artykuł, BIK udostępnił już dane za sierpień i wygląda to jeszcze gorzej: spadek liczby wnioskujących o kredyt o ponad 12% względem lipca i o ponad 70% w ujęciu rok do roku. Klienci kredytowi zniknęli więc z rynku, a to właśnie oni byli odpowiedzialni za większą część popytu.
Blocher rozprawia się też z kwestią niskiej dostępności mieszkań w Polsce, w sensie finansowym. Wyjaśnia, że (wg raportu Deloitte) w naszym kraju na 70-metrowe mieszkanie trzeba pracować średnio 8 lat. To wcale nie stawia nas w gronie krajów z najniższą dostępnością mieszkań. Szczególnie jeśli w porównaniu uwzględnimy regionalizację i zwrócimy uwagę na były blok komunistyczny, w którym relacja ceny mkw do zarobków często jest mniej korzystna niż w Polsce. Jednocześnie nad Wisłą nadal brakuje lokali mieszkalnych – ta luka oceniana jest na jakieś 800 tysięcy mieszkań, ponieważ tyle dzieli nas od tego, aby dobić do unijnej średniej 450 lokali na 1000 mieszkańców.
Czego w takim razie możemy się spodziewać w mieszkaniówce- kontynuacji boomu z ostatnich lat? Blocher nie zaprzecza, iż obecnie sytuacja jest trudna dla deweloperów. Ze względu na chęć uniknięcia rosnących kosztów, przyspieszają oni oddawanie inwestycji. To sprawia, że podaż jest duża, jednak należy uznać, iż jest to zjawisko chwilowe. Wszystkie czynniki przemawiają za tym, iż w kolejnych miesiącach deweloperzy będą redukowali liczbę otwieranych budów, chcąc przeczekać niekorzystne warunki gospodarcze. Ten stan rzeczy utrzyma się około 18 miesięcy, kiedy to nastąpi ponowne ożywienie rynku i ceny mieszkań będę kontynuowały trend wzrostowy.
