“To the Moon”, “Sky is the limit” – to hasła, które jeszcze niedawno często padały z ust osób inwestujących w mieszkania. Jednak początek roku 2022 przyniósł mocną zmianę koniunktury, ponieważ sprzedaż spada w dwucyfrowym tempie. Spadek popytu widać w kolejnych raportach, publikowanych przez podmioty działające na tym rynku lub go badające. Jak szybko przełoży się to na ceny?
Portal RynekPierwotny.pl przeanalizował dane 14 spółek deweloperskich działających na rynku pierwotnym. Wnioski są zaskakujące, bo aż 12 z nich odnotowało regres sprzedaży! Jeżeli potraktować te firmy zbiorczo, mówimy o spadku sprzedaży o 23% rok do roku i 11,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Nie wygląda więc to zbyt dobrze… a wygląda jeszcze gorzej, gdy przyjrzymy się 8 największym krajowym ośrodkom miejskim. W takim ujęciu wolumen sprzedaży nowych mieszkań obniżył się aż o 39% rok do roku, zaś w marcu jeszcze bardziej, bo o 47,5%.
Co jest przyczyną takiego stanu rzeczy? Eksperci nie mają wątpliwości – stopy procentowe. Przypomnijmy, że w październiku 2021 Rada Polityki Pieniężnej zaczęła je podnosić. I chociaż początkowo negowała konieczność redukowania ilości pieniądza na rynku, to jednak na każdym kolejnym posiedzeniu stopy procentowe szły w górę. Aż w marcu osiągnęły poziom 4,5%, co przełożyło się na mocne ograniczenie zdolności kredytowej oraz zwiększenie kosztów już zaciągniętych kredytów. Mniejsze i trudniej dostępne kredyty jak widać momentalnie przystopowały hossę w mieszkaniówce – po prostu przeciętnego Kowalskiego już nie stać na mieszkanie. Eksperci obawiają się, że być może to nie jest jeszcze koniec kłopotów, ponieważ dalsze wzrosty kosztów kredytu (a RPP deklaruje, iż stopy procentowe nadal będą podnoszone) może spowodować niewypłacalność tych, którzy nabyli lokal mieszkalny w ostatnich dwóch latach.
Siła nabywcza przeciętnego klienta deweloperów spada także z powodu wciąż rosnących cen mieszkań. Przy czym wzrosty te nie mają tylko uzasadnienia w popycie, ale też odzwierciedlają coraz wyższe ceny materiałów budowlanych oraz wykonawstwa. To, co obecnie dzieje się w mieszkaniówce, przypomina początek 2020, gdy wybuchła pandemia. Wtedy jednak wyhamowanie koniunktury było chwilowe, bo spowodowane lockdownem. Teraz zaś przypomina raczej początek gorszego okresu, typowego dla cykliczności rynku mieszkaniowego. Deweloperzy, aby zabezpieczać swoje interesy, planują większy nacisk położyć na wynajem instytucjonalny – część nowych inwestycji nie będzie trafiało na sprzedaż, ale będzie wynajmowana.
Pogorszenie nastrojów w branży widać także w analizach portalu Nieruchomosci-online.pl. W raporcie za I kwartał 2022 co prawda nadal widać wzrosty cen w większości lokalizacji oraz dotyczące niemal wszystkich typów nieruchomości, jednak gdy się przyjrzeć popytowi, sytuacja nie wygląda już tak różowo. Jak podają eksperci portalu, liczba kontaktów do ogłoszeniodawców w analizowanym okresie spadła o 28% rok do roku. Jednocześnie na koniec marca w portalu było o 8% więcej ofert mieszkań na sprzedaż, co sugeruje, że nadchodzą czasy przewagi podaży nad popytem, co w końcu powinno znaleźć przełożenie na korektę cen w dół.
Trendy te znajdują również w badaniu nastrojów pośredników przeprowadzanym przez Nieruchomosci-online.pl. W przypadku mieszkań na sprzedaż indeks nastroju obniżył się w I kwartale 2022 roku aż o 8,9%, osiągając wartość 52,8%, a więc już bardzo blisko negatywnej oceny perspektyw. W segmencie kawalerek było nieco lepiej, bo nastroje obniżyły się o 4 punkty procentowe, zatrzymując się na poziomie 59,2%. Tąpnięcie widać także w ocenach perspektyw sprzedaży wszystkich innych typów nieruchomości, w tym domów (-8,6%) oraz działek (-6,9%). Optymistycznie jest za to na rynku wynajmu (+15,8% dla kawalerek na wynajem i 18,2% dla mieszkań na wynajem), co nie powinno dziwić ze względu na napływającą do naszego kraju falę uchodźców z Ukrainy. Znamienne jest to, że pośrednicy, mimo dosyć kiepskiej oceny kondycji rynku, nie spodziewają się raczej spadku cen. Wynika to z już wymienianych wcześniej czynników, czyli wzrostu kosztów realizowania inwestycji.
