1 lipca 2022 r. wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska, która ma uregulować między innymi zasady zawierania umów rezerwacyjnych. Obecnie często zdarza się, że deweloper wymaga wpłaty całej ceny domu lub mieszkania przed przeniesieniem własności lokalu, co UOKiK uważa za praktykę niekorzystną dla kupującego.
Z analizy przeprowadzonej przez specjalistów z portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w toku prac nad nową ustawą deweloperską udało się wypracować rozwiązania, które będą zadowalające zarówno z punktu widzenia Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, jak i firm deweloperskich. Planowane zmiany dotyczyć będą m.in. uruchomienia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz uregulowania umów rezerwacyjnych.
Wielu deweloperów zawiera z klientami dwie umowy na zakup gotowego mieszkania lub domu. Artykuł 155 paragraf 1 kodeksu cywilnego mówi o tym, że umowa sprzedaży nieruchomości wywołuje dwa skutki – powstanie stosunku zobowiązaniowego oraz przeniesienie własności nieruchomości w drodze samego porozumienia stron. Aby własność została przeniesiona, nieruchomość nie musi zostać natychmiast wydana, nie jest również wymagane dokonanie wpisy właściciela w dziale II ksiąg wieczystych, ani dokonanie zapłaty. Tymczasem pierwsza z umów, jakiej podpisania wymaga wielu deweloperów, nie ma charakteru zobowiązująco-rozporządzającego, ponieważ nie następuje przeniesienie prawa własności mieszkania. Często jednak na mocy takiej umowy nabywca zobowiązany jest do wpłaty 100% ceny nowego domu lub mieszkania. Dopiero druga umowa, zawierana u notariusza, przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a więc ma skutek rozporządzający. Działanie takie jest niekorzystne dla klienta z dwóch powodów.
Po pierwsze, gdy umowa nie jest zawierana u notariusza, nie można dokonać wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, a jest to ustawowy środek zabezpieczający przy zawieraniu umowy deweloperskiej. Po drugie, w okresie kilku miesięcy, który mija do zawarcia drugiej umowy, sytuacja finansowa firmy deweloperskiej może się pogorszyć, co powoduje ryzyko dla nabywcy nieruchomości, ponieważ wpłacił on całość wartości mieszkania, a formalnie wciąż nie jest jego właścicielem.
Ustawa, która wejdzie w życie z początkiem lipca przyszłego roku, ma sprawić, że powyższy sposób sprzedaży przestanie być opłacalny dla dewelopera. Do zawarcia umowy, na mocy której kupujący ma wpłacić 100% ceny nieruchomości, ale jej własność nie zostanie na niego przeniesiona, konieczne będzie zaangażowanie notariusza. Pieniądze wpłacane będą na mieszkaniowy rachunek powierniczy, konieczne będzie odprowadzenie składek na rzecz Deweloperskiego Funduszy Gwarancyjnego i dokonanie wpisu roszczenia w księdze wieczystej. Z kolei umowy sprzedaży gotowego mieszkania lub domu, które po zapłaceniu jego pełnej wartości zapewniać będą przeniesienie własności nieruchomości, objęte będą mniej restrykcyjnymi zasadami. Wymagane ma być jedynie dokonanie odbioru nieruchomości zgodnie z nowymi przepisami oraz przekazanie obowiązkowych informacji o lokalu przed jego nabyciem. Ograniczona zostanie także wysokość opłaty rezerwacyjnej. Niezależnie od sposobu sprzedaży wynosić będzie mogła maksymalnie 1% ceny nieruchomości wskazanej w prospekcie informacyjnym.
