Kaucja jest określoną w umowie najmu sumą pieniężną wpłacaną przez najemcę celem zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu lokalu. Jest to instytucja gwarancyjno – zabezpieczającą, chroniąca wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Wynajmujący ma więc prawo do dokonania odpowiednich potrąceń, a nawet zatrzymania wskazanej sumy w dniu opuszczenia lokalu.
Kiedy można zatrzymać kaucję?
Kaucja może zostać przeznaczona na pokrycie strat spowodowanych zawinionym działaniem najemcy. Tym samym wpłacona kwota może posłużyć również pokryciu wszystkich powstałych po stronie wynajmującego kosztów wynajmu lokalu, które zgodnie z umową winien pokryć najemca.
Przykładowo, do czynszu i opłat eksploatacyjnych można wliczyć również zaległy czynsz i opłaty. W przypadku powstania zadłużenia z tego tytułu, kaucję można przeznaczyć na jego pokrycie.
Wynajmujący jest uprawniony do pokrycia z kwoty kaucji również kosztów mediów i innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu, powstałych na dzień zakończenia umowy lub niemożliwych do określenia w danym dniu, w tym m. in. kosztów prądu, gazu, wody, ścieków, internetu i innych. Wypłata kaucji może zostać wstrzymana przez właściciela do czasu otrzymania faktury za media i opłacenia związanych z tym kosztów, a w przypadku, gdy ich wartość będzie zbliżona do wysokości kaucji, może ona zostać bezzwrotnie zatrzymana.
Z racji tego, iż po zakończeniu umowy najmu lokal winien być oddany wynajmującemu w stanie niepogorszonym w odniesieniu do jego stanu w dniu podpisania umowy, to w przypadku wyrządzenia przez najemcę szkód w wynajmowanym lokalu nie wynikających z jego normalnego zużycia, wynajmującemu przysługuje uprawnienie do pokrycia kosztów naprawy z kwoty kaucji. Do szkód zaliczane są uszkodzenia w wyposażeniu lokalu oraz nieruchomości. Nadto w przypadku protokolarnego stwierdzenia braku sprzętów bądź umeblowania stanowiącego część wyposażenia mieszkania w momencie zawierania umowy z lokatorem, środki pochodzące z kaucji mogą być przeznaczone na uzupełnienie tego wyposażenia. Zaleca się jednak, by w momencie naprawiania szkód udokumentować poniesione koszty ze względu na fakt, że potrącona kwota musi odpowiadać poniesionym kosztom.
Warto pamiętać, iż w przypadku braku zajścia sytuacji uzasadniającej dokonanie potrącenia z kaucji, winna być ona zwrócona w terminie miesiąca od dnia opuszczenia lokalu w kwocie nie niższej niż wpłacona wartość.
Dowód zasadności potrąceń
By móc uargumentować zasadność potrącenia kaucji lub jej części, zaleca się uprzednie sporządzenie protokołu zdawczo – odbiorczego zawierające dokumentację fotograficzną mieszkania na dzień podpisania umowy najmu. To pozwoli na sporządzenie porównania na dzień zwrotu lokalu i udokumentowanie ewentualnych zniszczeń powstałych z winy najemcy wymagających naprawy.
Kaucja a płatność ostatniego czynszu
Właściciel może uzgodnić z lokatorem, iż na pokrycie ostatniej kwoty czynszu zostanie przeznaczona kaucja. Jednak winno to być poprzedzone wcześniejszym sporządzeniem protokołu zdawczo – odbiorczego dokumentującego stan lokalu, by uniknąć sytuacji, w której właściciel zostanie bez środków pochodzących z kaucji, które winien przeznaczyć na naprawy uszkodzeń powstałych z winy najemcy bądź zapłatę powstałych zaległości względem dostawców mediów, itp.
Bezpodstawne niezwracanie kaucji jest powszechne. Wymyślanie nieistniejących uszkodzeń już po podpisaniu protokołu odbioru albo nawet istniejących ale będących normalnym zużyciem. Oczywiście mnóstwo jest też faktycznych szkód, niektórych kaucja nie pokrywa nawet.