Sprzedaż mieszkań u deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie drastycznie spada. Rynek mieszkaniowy się uspokoił po tym, jak w zeszłym roku rozgrzał go kredyt z opłatami, a wzrosty cen wyhamowały. Znaczących obniżek cen mieszkań nie widać i pewnie w ogóle ich nie zobaczymy.
Dwa lata temu rynek mieszkań również zaliczył gwałtowne hamowanie. Za sprawą decyzji Rady Polityki Pieniężnej kredyty hipoteczne stały się wtedy rekordowo drogie, a zmiany w rekomendacjach KNF spowodowały spadek zdolności kredytowej. Brak dostępu do taniego finansowania sprawił, że Polacy przestali kupować mieszkania.
Preferencyjny kredyt motorem napędowym rynku
Spadki sprzedaży nie trwały jednak długo. Na początku 2023 roku ówczesny rząd zapowiedział start programu wsparcia dla osób kupujących mieszkanie. Pod wpływem Bezpiecznego Kredytu 2% sprzedaż nowych mieszkań zaczęła rosnąć jeszcze przed uruchomieniem programu. Na początku za na zakupy ruszyły osoby, które wiedziały, że nie załapią się na kredyt z dopłatami i obawiały się wzrostów cen.
Jak się szybko okazało, obawy były słuszne, bo gdy tylko banki zaczęły przyjmować wnioski, to ceny błyskawicznie poszły w górę. Mimo rosnących cen sprzedaż mieszkań również nabrała tempa. Deweloperzy błyskawicznie wyprzedali swoją ofertę. W pierwszej kolejności znikały małe i średnie mieszkania kwalifikujące się na dopłaty, ale siłą rozpędu rynku sprzedawały się również duże i drogie lokale.
Chłodzenie rynku i wyczekiwanie
Program trwał tylko pół roku, bo na tyle wystarczyło budżetu. Gdyby trwał dłużej, to i tak nie byłoby co finansować preferencyjnym kredytem. Po zakończeniu programu rynek szybko wyhamował, bo kupujący wstrzymują się z decyzjami i czekają na nową wersję wsparcia. Nowy program miał wystartować w połowie roku, ale ro tej pory nie została ustalona jego nowa formuła. Być może szczegóły pojawia się pod koniec roku, ale równie prawdopodobne jest, że Bezpieczny Kredyt 2% nie doczeka się na razie swojego następcy.
Słabe wyniki sprzedaży
Zmiany na rynku hipotek błyskawicznie wpłynęły na sytuację deweloperów. Ich sprzedaż drastycznie spadła. Z danych opracowanych przez serwis Bankier.pl wynika, że w przypadku 9 deweloperów wchodzących w skład indeksu WIG-Nieruchomości, którzy co kwartał przekazują na rynek dane o sprzedaży przed publikacją raportu okresowego łączna sprzedaż mieszkań spadła z 4 888 w III kwartale 2023 roku do 3 808 w III kwartale bieżącego roku. Jest to wynik o ponad 22 proc. gorszy i 2,5 proc. słabszy niż w poprzednim kwartale. Należy mieć przy tym na uwadze, że analizowani deweloperzy mają blisko 80 proc. udział w indeksie WIG-Nieruchomości.
Kwartalne spadki zaczęły się w ostatnich trzech miesiącach zeszłego roku. Wtedy wynik był gorszy w porównaniu do III kwartału o 6,7 proc. W I kwartale 2024 sprzedaż spadła o 3 proc., a w kolejnym kwartale nastąpiło tąpnięcie o 11,7 proc. Obecnie tempo spadków wyhamowało.
Porównując 9 miesięcy 2024 roku, do analogicznego okresu roku poprzedniego, wynik sprzedaży jest podobny. Pierwsze miesiące zeszłego roku były słabe, a rynek rozkręcił się dopiero po wprowadzeniu zmian, które zwiększyły dostępność standardowych kredytów hipotecznych oraz po uruchomieniu kredytu z dopłatami. Spadek w tym okresie wyniósł zaledwie 1,3 proc. z 12 303 do 12 139 mieszkań.
Bardzo słaby III kwartał
Prawdziwą zapaść widać dopiero analizując dane z samego III kwartału. W przypadku Lokum Deweloper dynamika wyniosła -96,4 proc. rok do roku i -84,4 proc. kwartał do kwartału. Inpro ma wyniki o 56,6 proc. słabsze w porównaniu do zeszłego roku i 10,1 proc. gorsze w ujęciu kwartalnym. Atal sprzedał o 53,3 proc. mniej mieszkań niż w III kwartale 2023 roku i o 37,3 proc. mniej niż w II kwartale 2024 roku.
Na plusie jest Dom Development (6,9 proc. rok do roku i 22,6 proc. kwartał do kwartału) oraz Grupa Archicom i Echo: odpowiednio +19% proc. i + 24,8 proc.
Ożywienie na runku może przynieść zapowiedź startu programu Kredyt mieszkaniowy na Start lub konkretna informacja, że prace nad projektem zostały zawieszone. Wtedy do planów zakupowych powrócą osoby, które ciągle jeszcze liczą na kredy o preferencyjnym oprocentowaniu.
