Umowa wynajmu mieszkania wiąże właściciela nieruchomości z najemcą. Każdej ze stron przysługują z tego tytułu prawa i obowiązki. Wynajmujący chcieliby jak najlepiej chronić swój interes, a tym samym odwiedzać mieszkanie, w celu jego kontroli. Czy mają do tego prawo?
Prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu
Na postawie umowy najmu wynajmujący, czyli właściciel mieszkania, oddaje na czas określony w umowie lub czas nieoznaczony mieszkanie do używania najemcy. Najemca w zamian musi uiszczać comiesięczną, ustaloną przez strony opłatę, a także opłaty za zużyte media i czynsz do spółdzielni. Musi również wykorzystywać mieszkanie w celu do tego przeznaczonym, nie może go podnajmować innym osobom bez pozwolenia wynajmującego. Powinien o nie dbać, zajmować się naprawą drobnych usterek wynikających ze zwykłego użytkowania. Wynajmujący natomiast na podstawie takiej umowy oddaje mieszkanie do użytku najemcy, a do jego obowiązków należy przeprowadzanie poważniejszych napraw i remontów. Zdarza się, że wynajmujący odwiedza mieszkanie, aby sprawdzić, czy umowa jest realizowana przez najemcę zgodnie z postanowieniami. Czasami robi to pod pretekstem odebrania opłaty za czynsz, a w skrajnych przypadkach przychodzi bez zapowiedzi, lub co gorsza, podczas nieobecności najemcy w mieszkaniu.
Wynajmujący może nie zdawać sobie sprawy z tego, że takim zachowaniem popełnia przestępstwo. Jest ono ujęte w artykule 193 kodeksu karnego, w brzmieniu: kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Zachowanie takie nazywa się naruszeniem miru domowego.
Należy tu zwrócić uwagę na zapis „kto (…) wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza (…)”, który definiuje w tym wypadku najemcę. Mimo, iż nie jest on właścicielem mieszkania, to posiada umowę najmu, która jest tytułem prawnym do korzystania z niego. Można więc powiedzieć, że prawo własności nieruchomości jest tym samym ograniczone. Podpisując umowę wynajmujący niejako zezwala najemcy na podejmowanie wyłącznych decyzji w zakresie tego, kto może w mieszkaniu przebywać. Jeśli więc najemca nie wyrazi na to zgody, właściciel mieszkania nie może do niego wejść. Najemca, w przypadku wejścia wynajmującego do mieszkania bez pozwolenia, jeśli nie będzie on chciał mieszkania opuścić, ma prawo zadzwonić na policję i żądać wyprowadzenia właściciela z lokalu.
W zasadzie istnieje tylko jeden przypadek, gdy właściciel może wejść do mieszkania samodzielnie, a wynika on z art. 10 ustawy o ochronie lokatorów: w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. Dodatkowo zgodnie z ustępem 3 tego artykułu po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:
- okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
- zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.
Poza wspominanymi wyżej sytuacjami właściciel mieszkania nie może do niego wejść bez zgody lokatora, a za naruszenie miru domowego grozi mu odpowiedzialność karna.
