Z początkiem nowego roku wejdą w życie zmiany podatkowe, będące częścią programu Polski Ład. Dla osób fizycznych zarabiających na wynajmowaniu mieszkania będzie to spora rewolucja, bo podatek dochodowy będą musiały płacić na nowych zasadach.
Do tej pory osoby prywatne, które posiadają mieszkanie na wynajem i jest ono ich źródłem dochodów, miały do wyboru dwie formy opodatkowania. Można było wybrać rozliczanie na zasadach ogólnych lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Od 1 stycznia 2022 r. nie będzie już takiego wyboru, ponieważ z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych znikną przychody z najmu. Jedyną formą rozliczenia pozostanie, więc ryczałt, chyba że osoba wynajmująca prowadzi działalność gospodarczą.
W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych osoba fizyczna płaci podatek w wysokości 17 proc., jeśli dochód w danym roku nie przekracza pierwszego progu podatkowego lub 32 proc. dla nadwyżki uzyskanego dochodu. Przy ryczałcie obowiązuje stawka 8,5 proc., gdy przychód w skali roku nie przekracza 100 tys. zł i 12,5 proc. dla nadwyżki ponad tę kwotę. Chociaż stawki wydają się niższe, w tym wypadku podatek jest liczony od przychodu, podczas gdy przy skali podatkowej stawkę podatku liczymy od dochodu (przychód minus koszty uzyskania przychodu). Oznacza to, że wydatki, które poniesione zostały na lokal do wynajęcia, czyli służyły uzyskaniu przychodu, można było od dochodu odliczyć, zmniejszając w tej sposób podstawę opodatkowania.
Z jednej strony nadchodzące zmiany sprawią, że łatwiej będzie rozliczyć przychody z najmu. Z drugiej zaś spowodują, że inwestowanie w mieszkanie do wynajęcia stanie się mniej opłacalne. Rozliczając się na zasadach ogólnych, osoba wynajmująca mieszkanie mogła odliczyć od przychodu koszty poniesione na remont czy modernizację lokalu, zakup wyposażenia, amortyzację, odsetki od kredytu bankowego, a nawet czynsz odprowadzany do spółdzielni. Opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie daje już takiej możliwości. Dodatkowo zmiana ta uniemożliwi wielu osobom skorzystanie z jednej z największych korzyści Polskiego Ładu, czyli podwyższonej kwoty wolnej od podatku, ponieważ przy tej formie opodatkowania kwota wolna od podatku nie obowiązuje.
Wiele osób traktuje najem prywatny, jako dodatkowe źródło dochodu, a niektórzy zarabiają tylko na nim. Zapowiedziane zmiany przyniosą takim osobom straty, a mniejsza opłacalność najmu, może z kolei spowodować wzrost jego cen. Rynek najmu nieruchomości odczuł mocne spowolnienie wywołane pandemią i wprowadzanymi przez rząd restrykcjami dotyczącymi m.in. pracy i nauki zdalnej, czy ograniczeń w przemieszczaniu się. Nie zmienia to jednak faktu, że inwestowanie w nieruchomości wciąż jest i długo jeszcze będzie postrzeganie przez Polaków jako najbezpieczniejsza lokata kapitału.
Warto zauważyć, że w ustawie, w porównaniu z projektowanymi zapisami, wprowadzono jedną ważną poprawkę dotyczącą podatników, którzy zarabiają na najmie prywatnym. Budynki i lokale mieszkalne, które zakupione lub wybudowane zostały do końca 2021 r., będą mogły być amortyzowane jeszcze do końca 2022 roku.
