Ulokowanie kapitału w nieruchomości jest jednym ze sposobów inwestycji, który obecnie jest mocno podsycany przez medialną i marketingową propagandę. Niezaprzeczalne jest jednak, że ceny mieszkań mocno się obniżyły w stosunku do kilku lat wstecz, więc kiedy kupować jak nie teraz? Dodatkowo jest tyle możliwości kredytowych, programów pomocowych umożliwiających zaciągnięcie pożyczki na preferencyjnych warunkach i pomoc w jej spłacie. Wydawało by się, że obecnie panują warunki idealne do lokowania kapitału w tego typu inwestycję. Jednak czy aby na pewno?
W mediach pojawia się wiele artykułów i analiz obrazujących wyższość inwestycji w nieruchomość od inwestycji, np. w postaci lokaty. Przewidywane zyski wynosić powinny między 5 a 7%, podczas gdy lokaty bankowe gwarantują ledwie 2, czasem 3%. W jakim stopniu analizy te są wiarygodne należy oceniać przez pryzmat faktu, że sporządzają je głównie firmy deweloperskie czy instytucje finansowe, które można by, oczywiście czysto hipotetycznie, posądzać o brak bezstronności. Przede wszystkim należy pamiętać, że inwestycja w mieszkanie jest inwestycją długoterminową, co oznacza, że jej rentowność z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością, będzie ulegała zmianie.
Faktem jest, iż obecnie ceny mieszkań spadły i dalej spadają. To zjawisko nie dotyczy jednak wyłącznie nieruchomości nabywanych drogą kupna, ale także i tych wynajmowanych. Oznacza to, że dziś wynajmiemy mieszkanie za cenę niższą aniżeli jeszcze kilka lat temu, innymi słowy niższe będą zyski z wynajmu w stosunku do lat poprzednich.
Jeśli zaś chodzi o przewidywane przez analityków zyski na poziomie 7%, to nie trudno policzyć, że taki zarobek zagwarantować mogą jedynie idealnie sprzyjające warunki. A te warunki w zderzeniu z rzeczywistością mogą okazać się bolesnym wstrząsem. Po pierwsze nieruchomość jest inwestycją wymagającą stałych nakładów. Aby w ogóle oddać ją do użytku, należy ponieść koszty związane z wykończeniem i wyposażeniem wnętrza. Ponadto aby była ona stale atrakcyjna wymaga chociażby odświeżenia po każdym lokatorze, a także większego remontu raz na kilka lat. Oczywiście w koszty te należy wliczyć także zdarzenia losowe, jak nagła usterka, czy uszkodzenie lokalu lub jego wyposażenia przez lokatorów. Pobrana kaucja nie zawsze starczy na pokrycie szkód, a odzyskanie pieniędzy za ich naprawę często pochłania wiele czasu, albo jest bezskuteczne.
Po drugie, cena jaką chcielibyśmy uzyskać z wynajmu, jest ściśle uzależniona od jego standardu, czyli im większa cena, tym wyższy należy zapewnić standard, co wiąże się z wyższymi kosztami dostosowania lokalu do użytku. Należy pamiętać, że drugim czynnikiem warunkującym cenę są ceny rynkowe. Znalezienie lokatorów nie będzie więc możliwe przy cenach wygórowanych, znacząco odbiegających od średniej. Poza tym na lokatorów spadają dodatkowe zobowiązania jak czynsz, czy media, więc cena samego najmu będzie dla nich składnikiem całości kosztów jakie gotowi są ponieść.
W praktyce koszt wynajmu mieszkania zazwyczaj starcza na pokrycie raty kredytu. W zależności od indywidualnych okoliczności, nawiązka jaka zostaje po jej opłaceniu jest wyższa lub niższa, i załóżmy, że procentowo wyniesie nawet 5%. Uwzględniając koszty utrzymania nieruchomości w skali roku, zysk znacznie spada, ale przy sprzyjających warunkach rynkowych może nadal występować. Oczywiście obliczenia te mają sens, jeśli stopa procentowa spłacanego kredytu nie będzie przewyższać procentowej wysokości osiąganych z najmu zysków.
Dodatkowo należy wziąć pod uwagę do jakiej grupy docelowej chcemy trafić. Uwzględniając bowiem czynnik demograficzny, trzeba wiedzieć, że z roku na rok zmniejszać się będzie ilość studentów i już za kilka lat zapotrzebowanie na studenckie mieszkania na wynajem może drastycznie spaść. Z drugiej jednak strony, aby funkcjonować na rynku, także i tym związanym z najmem, trzeba pozostawać elastycznym i dostosowywać się do panujących warunków. W razie konieczności należy więc postawić na innych odbiorców jak single czy rodziny, ale może to powodować koszty związane z dostosowaniem lokalu do potrzeb nowych najemców.
Inwestycja w mieszkanie na wynajem jest inwestycją mało dynamiczną, wymagającą sporego nakładu pracy i nakładów finansowych dla utrzymania jej w należytym stanie. Ponadto przez najbliższe lata ceny mieszkań będą spadały, więc sprzedaż nieruchomości z zyskiem będzie mało prawdopodobna. Jednak przy właściwym zarządzaniu i w odpowiednich warunkach rynkowych, mieszkanie wzięte na kredyt może zostać w drodze wynajmu spłacone. Samodzielne spłacanie zadłużenia może być kłopotliwe, i powodować znaczne uszczuplenie domowego budżetu, dlatego w takiej sytuacji wynajem może okazać się atrakcyjnym rozwiązaniem, bo po latach nieruchomości taka stanie się własnością wynajmującego.
