Jeszcze niedawno mieszkanie na wynajem było stabilnym i pewnym źródłem dodatkowego dochodu. Kto dysponował nadmiarowym lokalem mieszkalnym, mógł łatwo uzyskiwać z niego comiesięczny zastrzyk gotówki (w przypadku najmu krótkoterminowego – nawet równoważny wypłacie). Koronawirus jednak z dnia na dzień zmienił realia rynku i postawił właścicieli mieszkań na wynajem w trudnej sytuacji.
Mieszkaniowe Eldorado
Początek tego roku był kontynuacją świetnej koniunktury w mieszkaniówce – nie tylko bito rekordy sprzedaży nowych lokali, kwitł również rynek wynajmu. W większych miastach, takich jak chociażby Warszawa, ogłoszenie wynajmu mieszkania zazwyczaj znikało w ciągu jednego dnia. Popyt był ogromny, a napędzali go zarówno studenci, jak i przyjezdni pracownicy (zarówno zagraniczni, np. z Ukrainy), jak i rodzimi, przebywający na delegacjach lub po prostu przeprowadzający się do stolicy w poszukiwaniu lepszej pracy.
Przy takiej koniunkturze mieszkanie na wynajem było świetną inwestycją. Nawet, jeżeli kupowano je z kredytu – dochód z wynajmu przewyższał wysokość miesięcznej raty. Dlatego kupował niemal każdy, kto miał zdolność kredytową. Rentowność wzrastała jeszcze, jeśli najem długoterminowy zamieniano na krótkoterminowy, nastawiając się na turystów.
Koronawirus zmienił zasady gry
Globalna pandemia COVID-19 była niespodziewanym i potężnym ciosem w rynek mieszkaniowy. W ciągu kilku miesięcy sytuacja zmieniła się diametralnie. Koronawirus wpłynął na wszystkie czynniki popytotwórcze wynajmu mieszkań.
Po pierwsze: mnóstwo pracowników zza wschodniej granicy wróciło do siebie. Spadło więc zapotrzebowanie na lokale wynajmowane długoterminowo. Do tego dołożyła się redukcja delegacji oraz zmniejszenie migracji nowych pracowników do miast.
Po drugie: zanikł ruch turystyczny. Ta zmiana nastąpiła natychmiast, wraz z nałożeniem covidowych ograniczeń w przemieszczaniu się. Brak turystów oznacza zanik wynajmu krótkoterminowego. W efekcie właściciele lokali przynoszących krociowe zyski (jedna doba w takim mieszkaniu to często kwota bliska 500 zł, o ile jest to dobra lokalizacja) z dnia na dzień zostali ich pozbawieni.
Po trzecie: uczelnie przeszły na zdalny tryb nauczania. Wymiotło to z rynku najmu kolejną olbrzymią grupę – studentów, ponieważ wrócili oni do swoich rodzinnych miejscowości. Właściciele mieszkań zakładali, iż jest to tymczasowe, więc zacisną zęby i dotrwają bez lokatorów do września, kiedy ruszy nowy rok akademicki. Jednak wrzesień nie przyniósł oczekiwanych zmian. Pandemia utrzymała się, a uczelnie kontynuują nauczanie w trybie zdalnym.
Tak źle jeszcze nie było
Opisane powyżej czynniki doprowadziły do powstania na rynku wynajmu mieszkań sytuacji, której jeszcze nie obserwowano – cora więcej właścicieli mieszkań nie może znaleźć chętnych najemców. Oferty wiszą coraz dłużej, jedyną sensowną strategią zaczyna być obniżanie ceny. Ci, którzy przewidzieli, jak zła będzie sytuacja, zatrzymali dotychczasowych lokatorów, z własnej inicjatywy obniżając im czynsz. Często jednak oznacza to, iż nie tylko przestali zarabiać na swojej nieruchomości, ale do niej dopłacają (dotyczy to osób, które dokonały zakupu mieszkania z kredytu).
Szacuje się, że obecnie w segmencie mieszkań na wynajem jest do 15% pustostanów. Jeszcze na początku 2020 było to zaledwie 5%. Rosnąca liczba zachorowań nie jest zbyt optymistyczną prognozą i kiepska koniunktura utrzyma się, a nawet nasili. Otwarte pozostaje pytanie: jak wpłynie to na rynek nieruchomości w dłuższej perspektywie?
